L'IA pas encore une menace pour l'immobilier de bureaux (étude)

Après avoir affronté l'essor du télétravail pendant la pandémie, l'immobilier de bureaux s'apprête à découvrir l'impact de l'intelligence artificielle. (archive)

Après avoir fait face à la montée en puissance du télétravail dans les entreprises suisses, le marché de l'immobilier de bureaux fait face à l'arrivée de l'intelligence artificielle (IA) dans les sociétés. Les experts sont cependant dubitatifs sur les conséquences.

'Le marché de l'immobilier de bureaux a traversé des années difficiles et pourrait en connaître d'autres encore plus difficiles à l'avenir', ont averti les économistes de la banque Raiffeisen jeudi dans un étude.

La généralisation du télétravail lors de la pandémie de coronavirus en 2020 avait déjà profondément bouleversé le secteur. Il y a six ans, 20% des employés faisaient appel de temps à autre au travail à domicile. Aujourd'hui, ce pourcentage est monté à 40%, selon l'établissement coopératif, le télétravail s'étant établi dans le monde professionnel.

Le non-usage des postes de travail qui en résulte est donc utilisé par les sociétés pour réduire leurs coûts, affaiblissant la demande en immobilier de bureaux.

Le secteur fait désormais face à un nouveau risque avec l'usage de plus en plus répandu des outils d'IA par les professionnels. Ce développement fait craindre que cette technologie 'automatise certaines tâches dans les emplois de bureau et finisse par rendre le travail humain superflu' et, par conséquent, pèse davantage sur la demande en surfaces de bureaux.

Alors que le marché de l'immobilier de bureaux se trouvait déjà sous pression avant la pandémie, cette tendance s'est renforcée entre 2020 et 2024 notamment avec la généralisation du télétravail. Les loyers proposés ont ainsi, par moment, reculé de plus de 6% comparé au niveau d'avant le Covid, avant de rebondir ces deux dernières années. Corrigés de l'inflation, les loyers du secteur se situent cependant toujours 10% en dessous de leur niveau d'avant 2020.

Ce développement a également eu des répercussions sur les prix, ces derniers ayant reculé ces trois dernières années, à contresens d'un marché de l'immobilier résidentiel en forte croissance. Cette tendance baissière pourrait être renforcée par l'apparition de l'IA.

Vagues scénarios

Un effondrement du secteur a cependant, pour l'heure, été évité, ce dernier demeurant étonnamment robuste, ont tempéré les experts de Raiffeisen. Les surfaces des bureaux arrivant sur le marché sont bien 'absorbées' par la demande, aussi parce que l'offre a été réduite d'un quart par rapport à la période du Covid. La faible activité de construction dans ce secteur, combinée à un marché du travail solide, ont contribué à stabiliser la situation. Le taux de vacance a du coup reculé de 9,5% au quatrième trimestre 2019 à 7,5% actuellement. Cela est aussi dû aux concessions sur les loyers, a constaté la banque.

Le tour de vis effectué par certaines sociétés sur le télétravail devrait soutenir cette tendance positive.

Jusqu'à présent, l'IA n'a pas affecté la croissance des métiers de bureau, mais des secteurs comme la finance, l'informatique et l'administration publique sont particulièrement exposés à cette nouvelle technologie. Les fonctions dans les sièges des entreprises étant particulièrement à risques, les cantons à forte activité économique comme Zoug, Zurich, le Tessin et Genève sont plus à risque que d'autres régions.

Raiffeisen admet qu'il est difficile d'établir des prévisions fiables. Dans un scénario de forte automatisation, la demande en surfaces de bureaux chuterait de 22% en cinq ans. Mais dans le cas d'une évolution positive, le secteur pourrait afficher une croissance de 14%. Dans un scénario plus modéré, les experts de la banque tablent sur un repli de 1,6% à 7,9%.